中国股票与房产的关系(股市与房地产的关系)

中国股票与房产的关系

1.关于本文

中国人来说,房子承载了太多居住之外的功能––交通、医疗、教育、投资。。。但是,这不是中国独有的现象,在世界上,大城市好位置的房子就是贵的。上海的房价就是这样,似乎全国人民和上海人民一起都在寻觅一套房子。对于大多数人来说,真的是将一辈子的积蓄贡献给了一套房子。

难啊!和我们一起竞争的人太多了!我们需要奋尽全力才能在这场没有硝烟的战争中获得胜利——找到自己理想的那套房子。

历时两年,我于近期买了人生中的第一套房子,有很多心得感悟,我想通过文字记录下来这个奇幻的历程,希望我的这些文字可以给还没有买到房子的朋友们一些参考。如果你已经买到了房子或者是资深房地产投资客,也请不吝斧正。

我会分几个主题来分享,暂定主题有:房市与股市的关系,上海的房子都是谁在买,房地产术语快速入门,如何快速搜索房租信息和区域规划,上海区域分析,学术界如何看待房地产,爱恨交织的中介,买房方法论。。。

今天先从大家熟悉的股市谈起,看股市与房市有什么联系与区别,我们能从股市中借鉴什么有益经验。

2.股市与房市

你有没有发现,买房和买股票是不是有些类似的地方,总结一下,有以下几点:

  • 价格方面
  • 在股市中,只要你在交易时间内,你就可以随时买卖,且价格是随时波动的。

    在房市中,房产很难完成快速交易,且价格波动较小较慢。你想买房,就要祈祷有人打算卖房子;你想卖房,就会祈祷一位接盘侠。

    为什么房价变化这么慢?有两个原因:1)房屋总价远远高于一般股票价值(伯克希尔哈撒韦的股票除外),“尾大不掉”就解释了高价商品无法快速买卖;2)房屋是一个人生活的承载,我们不愿意经常更换住宅,对一套房子的装修/感情的迁移成本太高。

  • 情绪方面
  • 当牛市情绪来临时,大爷大妈,那些金盆洗手多年的老股民跃跃欲试,资金持续多批次进场,股票供不应求,股价随之上涨形成较大的泡沫,大家在泡沫中怡然自得,“阳光下的泡沫是彩色的,就像被骗的我是幸福的”,最终,“美丽的泡沫,虽然一刹花火”,但是不亲身经历怎么能谈笑风生,哈哈哈。。。熊市来临的时刻就是韭菜们成熟被收割的时刻。中国的股市特点是牛短熊长,牛市可能只能持续半年,但是熊市却可以长达5年。

    房市也是这样的,但是这个变化的过程比股市要慢很多。通常整个上升周期有1年,但是与股市不同的是,房价的下降百分比通常要小于熊市中股价的下降。我们不难发现其中的原因:股票可以随时交易,时间以s甚至ms计算;但是房产的交易少则1月,多则数年。这种“慢交易”可以熨平房价的波动。比如2016年至2020年,上海的房价没有太大的变化,但是上证指数却完成了多个调整周期。

    中国股票与房产的关系

  • 收益方面
  • 关于股市,不需要说太多,“7亏2平1盈利”是大家对股市的深刻总结。但是,每个人都希望自己能成为那个1/10。理想很丰满,股市很骨感。我们很难在股市中乘风破浪,不慎成为韭菜。

    有趣的是,股市中的韭菜却可以在房市中收获颇丰。只要韭菜们在2016年大涨之前完成置业,那么至今收益率可以轻松达到100%。这些韭菜们都更擅长房地产投资吗?答案可能是:不。

    股市的韭菜们常注重短期利益,追涨杀跌的情况特别严重。而根据前面的分析,我们很难在房地产市场中频繁交易,这却保证了房地产持有者可以践行“长期投资”和“价值投资”。即便房地产持有者没有考虑到长期价值投资,房价照样可以跟随整个市场上涨;但是,股市中的不同个股涨跌不一,如果没有选好,真的可能出现别人吃肉,自己连汤都没得喝的情况。

    3.我们可以借鉴什么经验

    有时我在思考一个问题,为什么经济危机基本以10年为一个周期。1987年爆发美国股市危机,1998年亚洲金融危机,2007年美国次贷危机,2020年疫情导致全球股市崩盘。

    为什么经济危机是10年一个周期?可能这个周期和社会群体的成长是有关系的。10年前的韭菜群体A在当今社会中不再占有主导地位,比A年轻10岁的人群B开始接替A成为社会的主角。A的悲惨记忆已经被岁月冲刷殆尽,新一轮的韭菜群体B正在茁壮成长,似乎是程序安排一样,群体B似乎正等待一个合适的时机,“期待”漫空的泡沫。

    如果我们的经验可以得到传承,那么每一次金融泡沫可能不会出现,韭菜可能也长不起来。但是,历时几百年,可以发现太阳底下没有新鲜事(参考文章:《金融投资400年》的人性),人性没有发生多大的变化,贪婪,欲望依然在潜意识中“指引着”我们。

    我们知道价值投资才是股市中的那位“剩者”。那么价值投资告诉我们什么呢?张磊在他们的新书《价值:我对投资的思考》中指出持续疯狂地为社会创造价值的公司是值得投资的(参考文章:高瓴资本张磊谈价值)。那么将这句话用在房地产领域,我们需要投资那些可以持续疯狂地为我们提供优质资源的房子,这些资源包括,教育,医疗,环境,地铁,商业,氛围,产业等等。我想,我们在选房时,确实是在用几个因素来衡量一套房子的价值。

    反过来,房地产投资可以给股市什么建议呢?

    不要频繁交易,等真正了解以后再做打算。由于房子总价的高企,我们必须在充分考虑后,才汇集资金开始买房。但由于股票价格相对较低,交易只需要在几秒之内动动手指就可以完成,大多数人无法深入思考,沦为韭菜被人宰割。

    4.最后

    思考一下股票和房地产的另外一个潜在关系。

    股票和房子都属于投资品,当股价整体水平上涨,则说明市场上资金面比较宽松,那么势必有些钱会流入房地产市场,导致房价的上涨。

    由于房子在中国人记忆中的特殊位置,当大家从股市中获利后,一些人往往会套现去买房,推高整个市场的需求量,进而继续推高房价。这是中国人的心理需求也是家庭氛围的不断引导,毕竟,2015年的股市大跌与后面的长期熊市,和2016年全国房价大涨深深地刻在了90后的回忆中。。。

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